A Milano un bilocale in affitto costa in media 1.093 euro al mese e un monolocale 823 euro, i valori più alti d'Italia. Dietro quei prezzi ci sono soprattutto giovani lavoratori fuori sede e studenti universitari, con una svolta sul canone concordato Milano che passa dal 10% al 31% dei nuovi contratti in dodici mesi.
Nelle grandi città gli affitti vivono di lavoro e studio
Nel primo semestre 2026 le compravendite residenziali in Italia hanno superato quota 381.251, in crescita del 2,1% sullo stesso periodo del 2025, con prezzi delle grandi città in aumento dell'1,9%. Il quadro cambia però quando si guarda alle locazioni, fotografate dal Gruppo Tecnocasa. A livello nazionale il 70% dei contratti nasce da una scelta abitativa pura, il 24% da esigenze di lavoro e il 6% dallo studio. A Milano le percentuali si ribaltano: il 38% delle locazioni è legato a lavoratori trasfertisti e il 13% a studenti universitari, cifre lontanissime dalla media italiana. I canoni crescono dell'1,7% per i monolocali, dello 0,6% per i bilocali e dell'1,0% per i trilocali, con Palermo e Torino sugli incrementi più forti e Bologna, Bari e la stessa Milano in lieve calo. I tempi medi di locazione nelle grandi città restano fermi a 35 giorni.
A Milano il canone concordato triplica: effetto accordo 2023
Il dato più netto arriva proprio dal capoluogo lombardo, dove la quota di nuovi contratti a canone concordato è passata dal 10% del 2025 al 31% del primo semestre 2026. A spingere il salto è il nuovo Accordo locale per il canone concordato - Comune di Milano, sottoscritto nel 2023, che ha ridisegnato la mappa cittadina in cinque zone omogenee e ha adeguato massimali e minimi per metro quadro, rendendo il contratto più conveniente anche nelle aree centrali. L'effetto pratico è doppio: il locatore accede alla cedolare secca al 10% e il conduttore paga canoni calmierati con una durata di legge più breve. La contropartita è una minore flessibilità, con il canone libero che perde terreno in città e lo stesso vale per il contratto transitorio. Per studenti universitari e lavoratori con contratti determinati significa un cambio di regole: più tutele e tetti chiari, ma anche la necessità di scegliere la zona con attenzione, perché i massimali al metro quadro variano in modo sensibile dalla zona 1 alla zona 5. Il nodo resta il carico economico assoluto: 1.093 euro di canone medio per un bilocale assorbono quasi integralmente la detrazione fiscale del 19% per gli studenti fuori sede, calcolata su un tetto di 2.633 euro annui.
Mutui, giovani in prima fila ma Milano si svuota di compratori residenti
Nel primo semestre 2026 Banca d'Italia registra 26.471 milioni di euro erogati alle famiglie per l'acquisto di abitazione, in calo del 4,9% sullo stesso periodo del 2025, soprattutto per il crollo delle surroghe (-62%). Dentro il dato c'è un ribaltamento generazionale: la fascia 18-34 anni rappresenta il 41,2% dei nuovi mutui, in aumento rispetto al 39,4% del 2025, con un'età media di sottoscrizione scesa a 38,4 anni dai 40 del 2024. L'importo medio del finanziamento è di 128.510 euro e il tasso medio di luglio 2026 si attesta al 3,56%. Il paradosso di Milano è però evidente: a fronte di una presenza giovane molto marcata, solo il 38% dei residenti nel capoluogo compra all'interno dei confini comunali, mentre il 62% si sposta fuori città. Nel 2019 la quota degli acquirenti milanesi che restavano in città era del 65%: in sette anni se ne sono persi oltre venti punti. L'ingresso al lavoro resta la variabile decisiva, visto che gli italiani sono ultimi nei 27 UE per lavoro dignitoso e la condizione dei Neet si è dimezzata in dieci anni ma due terzi restano fuori mercato.
Per la seconda parte del 2026 Tecnocasa stima erogazioni di mutui tra 50 e 53 miliardi, in linea con il 2025, e compravendite tra 760 e 770 mila. Chi guarda un trasloco per studio o lavoro trova una mappa utile anche nei bandi dei concorsi pubblici di ottobre 2026, che ridisegnano le destinazioni dei giovani lavoratori.
Domande frequenti
Perché gli affitti a Milano sono così alti rispetto al resto d'Italia?
A Milano i canoni d'affitto sono i più elevati d'Italia principalmente a causa della forte domanda da parte di giovani lavoratori fuori sede e studenti universitari, che costituiscono il 51% degli affittuari. Questo squilibrio tra domanda e offerta spinge i prezzi verso l'alto.
Cos'è il canone concordato e perché è aumentato a Milano?
Il canone concordato è un tipo di contratto d'affitto con limiti di prezzo stabiliti da accordi locali tra associazioni di proprietari e inquilini. A Milano la quota di nuovi contratti a canone concordato è triplicata grazie all'accordo locale del 2023, che ha reso questa formula più conveniente anche nelle zone centrali.
Quali vantaggi offre il canone concordato a locatori e inquilini?
Il canone concordato permette al proprietario di accedere a una cedolare secca al 10%, mentre l'inquilino beneficia di canoni calmierati e una durata contrattuale più breve. Tuttavia, comporta una minore flessibilità rispetto ai contratti liberi e transitori.
Come incidono i canoni di affitto elevati sulle detrazioni fiscali per studenti fuori sede?
L'elevato costo medio di un bilocale a Milano (1.093 euro al mese) assorbe quasi completamente la detrazione fiscale del 19% prevista per gli studenti fuori sede, che si applica su un tetto annuo di 2.633 euro, rendendo il beneficio marginale.
Quali sono le tendenze nel mercato delle compravendite e dei mutui a Milano?
Nel primo semestre 2026 si osserva una crescita delle compravendite residenziali a livello nazionale e una maggiore presenza di giovani tra i nuovi mutuatari. Tuttavia, solo il 38% dei residenti milanesi acquista casa in città, mentre la maggior parte si sposta fuori Milano.
Come stanno cambiando le preferenze abitative di studenti e lavoratori a Milano?
L'aumento dei contratti a canone concordato e la necessità di scegliere attentamente la zona, a causa delle variazioni nei massimali al metro quadro, stanno modificando le scelte abitative di studenti universitari e lavoratori con contratti a termine, che ora trovano più tutele ma anche regole più stringenti.
