Nel primo semestre 2026 gli hotel italiani hanno cambiato proprietà per 370 milioni di euro, secondo il report JLL, e i capitali esteri restano in pressing. Ma il vero snodo per il settore, fatto di 32.194 strutture in prevalenza a conduzione familiare, arriva ora: nel decennio 2025-2034 un'impresa familiare italiana su tre affronterà un passaggio generazionale.
L'appello di Confindustria Alberghi e i 370 milioni
I dati JLL Italia certificano un momento favorevole: 370 milioni di acquisizioni alberghiere nel primo semestre 2026, di cui 200 milioni legati a riconversioni immobiliari, e quasi l'80% degli investitori istituzionali, private equity e family office pronti ad aumentare l'esposizione sul comparto ricettivo italiano nei prossimi 12-24 mesi. Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, ha colto l'occasione per rilanciare una richiesta ferma da mesi al governo: una legge contro la frammentazione dimensionale del settore, imperniata sulla rivalutazione dei beni strumentali. Il perimetro includerebbe immobili, avviamento, marchi e attrezzature, con l'obiettivo di rafforzare i bilanci prima del passaggio generazionale e permettere aggregazioni tra imprese italiane invece di cessioni a fondi esteri.
Un albergo italiano su tre a un passaggio critico
Gli annunci sui capitali in ingresso raccontano metà del quadro. L'altra metà la mostra l'Osservatorio AUB della Bocconi con AIDAF ed EY sulle imprese familiari, che monitora 15.568 imprese con oltre 20 milioni di ricavi: il 33,5% affronterà un passaggio generazionale nel decennio 2025-2034. Su una base ISTAT di 32.194 esercizi alberghieri italiani in cui le imprese familiari sono largamente maggioritarie, la traduzione è concreta: migliaia di hotel si troveranno davanti alla scelta tra vendere, chiudere o aggregarsi. Il fattore tempo peggiora il conto. Le ricerche della cattedra AIdAF-EY della Bocconi ricordano che solo il 30% delle aziende familiari sopravvive al proprio fondatore e appena il 13% arriva alla terza generazione, mentre i fondi istituzionali dispongono di risorse illimitate proprio negli anni in cui le famiglie proprietarie devono decidere. Uno scenario di svendita silenziosa è più realistico dell'ipotesi di aggregazione spontanea, ed è quello che la norma sulla rivalutazione dei beni prova a spostare.
Cosa cambia in bilancio con la rivalutazione
La proposta di Confindustria Alberghi non è simbolica. Consentirebbe alle imprese alberghiere e termali di iscrivere in bilancio il valore attuale di terreni, edifici, avviamento e marchi anzichè quello storico, pagando un'imposta sostitutiva agevolata. L'effetto pratico è un patrimonio netto più solido, migliore accesso al credito bancario e maggiore potere negoziale nelle operazioni di fusione o conferimento tra strutture italiane. Per il proprietario di un tre stelle di seconda generazione, significa poter incorporare una struttura confinante senza svendere quote di controllo, oppure attrarre un partner finanziario italiano invece di accettare l'unica offerta arrivata dall'estero. La differenza rispetto agli attuali strumenti sta nel timing: la rivalutazione precede il ricambio, non lo insegue. Chi vuole approfondire lo strumentario che affianca queste operazioni può leggere anche cosa significa davvero il fondo perduto e le sue reali implicazioni per un'impresa, concetto spesso frainteso quando si discute di capitali pubblici e aggregazioni.
Il ricambio riguarda anche persone e competenze
Il ricambio non è solo patrimoniale. Le seconde e terze generazioni devono presidiare know-how manageriali più formalizzati, e la crescita dimensionale che la rivalutazione dei beni renderebbe possibile richiede figure che oggi il settore fatica a trattenere. I dati AlmaLaurea sulle università italiane con il miglior tasso di occupazione dei laureati indicano quali percorsi accademici costruiscono profili con esiti occupazionali solidi anche in ambiti gestionali. Sul fronte dell'incrocio tra domanda e offerta, il patto Calderone-Asstel per il rilancio del SIISL è un'infrastruttura pubblica che le imprese del turismo possono presidiare durante e dopo la transizione.
La legge di bilancio 2027 sarà il primo banco di prova. Se la misura non entra ora, il decennio del ricambio si aprirà senza rete, e i 370 milioni del primo semestre rischiano di essere la prima rata di un cambio di proprietà molto più ampio del settore.
Domande frequenti
Cos'è il passaggio generazionale negli hotel italiani e perché è rilevante?
Il passaggio generazionale è il trasferimento della gestione e proprietà degli hotel da una generazione familiare alla successiva. È rilevante perché nel decennio 2025-2034 circa un terzo delle imprese familiari del settore dovrà affrontare questa transizione, che spesso determina la sopravvivenza o la cessione degli alberghi.
In cosa consiste la proposta di rivalutazione dei beni strumentali per gli hotel?
La proposta prevede che le imprese alberghiere possano aggiornare in bilancio il valore attuale di immobili, avviamento, marchi e attrezzature, pagando un'imposta sostitutiva agevolata. Questo rafforzerebbe il patrimonio netto, migliorando l'accesso al credito e il potere negoziale nelle operazioni di aggregazione tra aziende italiane.
Quali sono i rischi principali per le imprese familiari che affrontano il passaggio generazionale nel settore alberghiero?
I principali rischi sono la frammentazione, la cessione a capitali esteri e la chiusura delle strutture, poiché solo il 30% delle aziende familiari sopravvive al fondatore e appena il 13% arriva alla terza generazione. Inoltre, la pressione degli investitori istituzionali con risorse maggiori può accelerare le vendite.
Quali vantaggi porterebbe la rivalutazione dei beni agli hotel a conduzione familiare?
La rivalutazione permetterebbe di rafforzare i bilanci, facilitare l’accesso al credito e favorire aggregazioni tra aziende italiane, riducendo il rischio di svendita a fondi esteri. Inoltre, consentirebbe ai proprietari di mantenere il controllo e di attrarre partner finanziari italiani.
Oltre agli aspetti patrimoniali, quali altre sfide comporta il passaggio generazionale negli hotel?
Il passaggio generazionale richiede anche nuove competenze manageriali e la capacità di trattenere figure professionali qualificate, fondamentali per la crescita dimensionale. Le aziende devono quindi investire sia nel capitale umano sia in strumenti di supporto pubblico come il SIISL per affrontare la transizione con successo.
Qual è il ruolo della legge di bilancio 2027 nel contesto del passaggio generazionale del settore?
La legge di bilancio 2027 rappresenta il primo banco di prova per l’introduzione della rivalutazione dei beni. Se la misura non verrà inclusa, il settore rischia di affrontare il ricambio generazionale senza strumenti adeguati, facilitando ulteriormente le acquisizioni da parte di capitali esteri.
